Wer was zahlt, welche Fristen gelten und was ein Kauf wirklich kostet
„Was kommt zum Kaufpreis eigentlich noch dazu?“ Das ist eine der ersten Fragen, die uns Käufer stellen – und Verkäufer wollen es genauso wissen. Die gute Nachricht: Die Kosten sind gesetzlich klar geregelt. Der knifflige Teil: Wer was bezahlt, ist teils Gesetz, teils Gewohnheit, und alles ist Verhandlungssache.
| Kosten | Satz | Zahlt meist |
|---|---|---|
| Capital Gains Tax (Steuer auf den Veräußerungsgewinn) | 6 % | Verkäufer |
| Documentary Stamp Tax (Stempelsteuer) | 1,5 % | Käufer |
| Transfer Tax (örtliche Grunderwerbsteuer) | 0,5 % (Provinz) – 0,75 % (Stadt) | Käufer |
| Eintragung beim Registry of Deeds | ca. 0,25–0,5 % | Käufer |
| Notar / Kaufvertrag | um 1 %, verhandelbar | Käufer (manchmal geteilt) |
| Maklerprovision | 3–5 % | Verkäufer |
| Rückstände Grundsteuer | – | Verkäufer |
Alle Sätze werden auf den höchsten von drei Werten berechnet: den Kaufpreis, den Zonenwert der Steuerbehörde (BIR Zonal Value) oder den Marktwert laut Tax Declaration. Ein niedrigerer Preis im Vertrag spart also keine Steuern – und ist strafbar.
Der größte Einzelposten. Die Steuer gilt als Steuer auf den Gewinn des Verkäufers, gesetzlich schuldet sie also der Verkäufer. Sie muss innerhalb von 30 Tagen nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags (Deed of Absolute Sale) beim BIR erklärt und bezahlt werden. Bei Verspätung kommen 25 % Zuschlag und 12 % Zinsen pro Jahr dazu.
Käufer und Verkäufer können vereinbaren, dass der Käufer die Steuer übernimmt. Das BIR hält sich aber trotzdem an den Verkäufer. In der Praxis rechnen viele Verkäufer die Steuer einfach in den Preis ein.
Zahlt, wer den Makler beauftragt hat, in der Regel der Verkäufer.
Vor dem Verkauf sollte der Verkäufer alle offenen Grundsteuern bezahlen und sich eine Bestätigung (Tax Clearance) beim Schatzamt der Gemeinde oder Stadt holen. Ohne sie bleibt die Umschreibung hängen.
Eine Steuer auf den Kaufvertrag selbst. Gesetzlich kann sie jede Seite zahlen, üblich ist der Käufer. Sie wird zusammen mit den Unterlagen zur Capital Gains Tax beim BIR eingereicht.
Geht an das Schatzamt (Treasurer) der Provinz oder Stadt. Provinzen dürfen bis zu 0,5 % verlangen, Städte bis zu 50 % mehr, also bis 0,75 %. Hier in Negros Oriental heißt das: Ein Haus in Bacong, Dauin, Valencia oder Sibulan fällt unter den Provinzsatz, ein Haus in Dumaguete City unter den Stadtsatz. Den aktuellen Satz nennt Ihnen das Schatzamt. Bezahlt werden muss innerhalb von 60 Tagen nach Unterzeichnung.
Das Grundbuchamt (Registry of Deeds) berechnet eine gestaffelte Gebühr nach der Tabelle der Land Registration Authority (LRA), dazu kleine Gebühren für Eintragung, Vermerke und Abschriften.
Der Kaufvertrag muss von einem Anwalt notariell beglaubigt werden. Für Immobilienverkäufe wird oft „rund 1 % des Preises“ genannt, das ist aber verhandelbar – fragen Sie die Gebühr immer vorher ab. Wenn Sie einen eigenen Anwalt beauftragen, der Titel und Unterlagen prüft (was wir dringend empfehlen), kommt dessen Honorar dazu.
Sobald die Immobilie Ihnen gehört, zahlen Sie die jährliche Grundsteuer (Real Property Tax, lokal „Amilyar“): etwa 1 % des Steuerwerts in der Provinz und bis zu 2 % in Städten, plus 1 % für den Bildungsfonds (Special Education Fund). Der Steuerwert ist nur ein Bruchteil des Marktwerts, der Jahresbetrag fällt im Vergleich zu Deutschland deshalb meist niedrig aus.
Ein Kredit bringt eigene Kosten mit: Gutachten, Eintragung der Hypothek, Stempelsteuer auf den Kredit und Versicherungen. Lassen Sie sich von der Bank vorab eine vollständige Liste geben.
Annahme: Der Kaufpreis liegt über dem Zonenwert und dem Marktwert.
| Posten | Verkäufer | Käufer |
|---|---|---|
| Capital Gains Tax 6 % | 600.000 ₱ | – |
| Makler 3–5 % | 300.000 – 500.000 ₱ | – |
| Documentary Stamp Tax 1,5 % | – | 150.000 ₱ |
| Transfer Tax (0,5 % Provinz / 0,75 % Stadt) | – | 50.000 – 75.000 ₱ |
| Grundbuch | – | ca. 45.000 – 50.000 ₱ |
| Notar | – | ca. 50.000 – 100.000 ₱ |
Als Käufer rechnen Sie also grob mit 3–4 % zusätzlich zum Kaufpreis – hier etwa 300.000 bis 375.000 ₱ (ca. 4.200 bis 5.300 €). Als Verkäufer gehen rund 9–11 % des Preises für Steuer und Provision ab.
Ausländer können auf den Philippinen kein Land besitzen, wohl aber eine Eigentumswohnung (Condo) oder ein Haus auf gepachtetem Grund. Die Steuern oben gelten beim Condo-Kauf genauso, bei einer Pacht gelten andere Regeln. Unser Ratgeber Haus kaufen auf den Philippinen erklärt alle Möglichkeiten, von der Landpacht bis zum Kauf über die philippinische Partnerin oder den Partner.
Genessa Nacional ist Ihre persönliche Ansprechpartnerin – Real Estate Consultant im Netzwerk von Filipino Homes, einem der größten Immobiliennetzwerke der Philippinen. Ihr Schwerpunkt liegt auf Negros Oriental, Dumaguete, Valencia, Bacong und Siquijor, Objekte vermittelt sie aber landesweit. Im Hintergrund begleiten mehrere philippinische Anwälte die Prüfung von Landtiteln und Verträgen. Für deutschsprachige Käufer steht zusätzlich ein deutscher Ansprechpartner in Dumaguete zur Verfügung – Sie sind während des gesamten Prozesses nie allein.
Aktuelle Häuser und Grundstücke finden Sie unter Haus & Grundstück, Grundstücke am Meer unter Strandgrundstück und Eigentumswohnungen unter Condo.
Stand: Oktober 2026. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Sätze und Abläufe können sich ändern – prüfen Sie aktuelle Werte beim BIR, beim Schatzamt und mit Ihrem Anwalt.
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