Was Sie als Deutscher dürfen, was es kostet und wie der Kauf abläuft
Kurz gesagt: Als Deutscher können Sie auf den Philippinen ein Haus kaufen, aber nicht das Grundstück darunter. Das Land wird gepachtet, für Privatpersonen bis zu 25 Jahre mit einer Verlängerung um weitere 25 Jahre. Eine Eigentumswohnung (Condo) dürfen Sie dagegen direkt besitzen. Wer diese Regeln kennt und jeden Kauf sauber prüfen lässt, kauft sicher.
Die philippinische Verfassung (Artikel XII, Abschnitt 7) erlaubt Grundeigentum nur philippinischen Staatsbürgern und Gesellschaften, die mindestens zu 60 % in philippinischer Hand sind. Für Gebäude gilt diese Grenze nicht. Daraus ergibt sich:
| Was | Als Ausländer erlaubt? |
|---|---|
| Grundstück (Land) | Nein, nur Pacht |
| Haus oder Villa (das Gebäude) | Ja |
| Eigentumswohnung (Condo) | Ja, solange höchstens 40 % des Gebäudes in ausländischer Hand sind |
| „House and Lot“ im Paket | Nur das Haus. Das Land läuft über Pacht oder einen philippinischen Partner. |
Sie kaufen das Gebäude, der philippinische Grundeigentümer verpachtet Ihnen das Land. Für Privatpersonen gilt dabei das Gesetz PD 471: höchstens 25 Jahre, einmal verlängerbar um weitere 25 Jahre, wenn beide Seiten zustimmen. Ein Vertrag mit längerer Laufzeit ist von Anfang an nichtig.
Darauf sollten Sie achten:
Seit September 2025 erlaubt das Gesetz RA 12252 Pachtverträge über bis zu 99 Jahre. Das klingt nach der Lösung für jeden Hauskäufer, ist es aber nicht: Die 99 Jahre gelten nur für ausländische Investoren mit einem genehmigten und registrierten Investitionsprojekt. Bei Tourismusprojekten liegt die Untergrenze bei 5 Millionen US-Dollar. Für Ausländer, die nicht investieren, bleibt es ausdrücklich bei PD 471, also 25 + 25 Jahre.
Für Ihr privates Wohnhaus heißt das: Bietet Ihnen jemand „99 Jahre Pacht“ für ein normales Wohngrundstück an, sollten Sie skeptisch werden. Eine Laufzeit über dem gesetzlichen Rahmen macht den Vertrag angreifbar.
Eine Eigentumswohnung ist der einfachste Weg zu echtem Eigentum. Sie erhalten einen eigenen Titel (CCT) auf Ihren Namen, ohne Pacht. Mehr dazu im Ratgeber Condo kaufen auf den Philippinen.
Sehr verbreitet und rechtlich zulässig: Das Grundstück wird auf den philippinischen Ehepartner eingetragen. Wichtig zu wissen: Das Land gehört dann rechtlich allein ihm oder ihr, auch wenn Sie es bezahlt haben. Eine Scheidung ist auf den Philippinen nur in Ausnahmefällen möglich, der Streit ums Eigentum wird dadurch nicht einfacher. Absichern lässt sich das mit einem eingetragenen Pacht- oder Nießbrauchrecht (Usufruct) zu Ihren Gunsten und mit einem Testament.
Eine Gesellschaft, die zu mindestens 60 % Filipinos gehört, darf Land besitzen. Strohmann-Konstruktionen sind aber nach dem Anti-Dummy Law strafbar. Diesen Weg gehen Sie nur mit echten philippinischen Teilhabern und einem Anwalt, nicht als Trick zum Landkauf.
Wer gebürtig Filipino war und eine andere Staatsangehörigkeit angenommen hat, darf als Wohnsitz bis zu 1.000 m² Land in der Stadt oder 1 Hektar auf dem Land besitzen (BP 185).
Die Steuern werden auf den höchsten von drei Werten berechnet: Kaufpreis im Vertrag, Zonenwert der Steuerbehörde (BIR Zonal Value) oder Marktwert laut Tax Declaration. Wer was zahlt, ist Verhandlungssache. Üblich ist diese Aufteilung:
| Posten | Satz | Zahlt meist |
|---|---|---|
| Documentary Stamp Tax (DST) | 1,5 % | Käufer |
| Transfer Tax (Gemeinde) | 0,5 % in Provinzen, bis 0,75 % in Städten | Käufer |
| Eintragung beim Registry of Deeds | ca. 0,25–0,5 % | Käufer |
| Notar und Anwalt | ca. 1–2 % | Verhandlungssache |
| Capital Gains Tax | 6 % | Verkäufer |
| Maklerprovision | 3–5 % | meist Verkäufer |
Kurz gesagt: Als Käufer planen Sie rund 3–4 % Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis ein. Der Verkäufer zahlt üblicherweise die 6 % Capital Gains Tax und den Makler.
Wer gesetzlich haftet, welche Fristen gelten und ein vollständiges Rechenbeispiel finden Sie in unserem Ratgeber Steuern und Gebühren beim Hauskauf auf den Philippinen.
Laufend kommt die jährliche Grundsteuer (Real Property Tax, lokal „Amilyar“) hinzu. Sie richtet sich nach dem amtlichen Steuerwert und fällt im Vergleich zu Deutschland meist niedrig aus. Für Kauf und Steuern brauchen Sie außerdem eine philippinische Steuernummer (TIN).
Genessa Nacional ist Ihre persönliche Ansprechpartnerin – Real Estate Consultant im Netzwerk von Filipino Homes, einem der größten Immobiliennetzwerke der Philippinen. Ihr Schwerpunkt liegt auf Negros Oriental, Dumaguete, Valencia, Bacong und Siquijor, Objekte vermittelt sie aber landesweit. Im Hintergrund begleiten mehrere philippinische Anwälte die Prüfung von Landtiteln und Verträgen. Für deutschsprachige Käufer steht zusätzlich ein deutscher Ansprechpartner in Dumaguete zur Verfügung – Sie sind während des gesamten Prozesses nie allein.
Aktuelle Häuser und Grundstücke finden Sie unter Haus & Grundstück, Grundstücke am Meer unter Strandgrundstück und Eigentumswohnungen unter Condo.
Stand: Oktober 2026. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Lassen Sie Titel und Verträge vor jedem Kauf von einem philippinischen Anwalt prüfen.
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