Der Condominium Act und die 40%-Regel einfach erklärt
Condo kaufen auf den Philippinen
Der Condominium Act und die 40%-Regel einfach erklärt
Eigentumswohnungen sind für Ausländer der einzige Weg zu vollem, direktem Immobilieneigentum auf den Philippinen. Grund und Boden ist nach der Verfassung philippinischen Staatsbürgern vorbehalten. Der Condominium Act (Republic Act 4726) macht eine Ausnahme: Wer eine Wohnungseinheit kauft, wird eingetragener Eigentümer dieser Einheit, auch als Ausländer.
Wie sich der Condo-Kauf vom Kauf eines Hauses mit Grundstück unterscheidet, lesen Sie in unserem Artikel Condo kaufen: einfacher für Ausländer als ein Haus?. Dieser Ratgeber konzentriert sich auf die Regeln, die Kosten und die Prüfpunkte vor der Unterschrift.
Sie besitzen Ihre Einheit, also die Wohnung selbst, mit eigenem CCT. Grundstück, Flure, Pool, Lobby und andere Gemeinschaftsflächen gehören der Condominium Corporation, der Eigentümergemeinschaft des Projekts. Mit dem Kauf werden Sie automatisch Mitglied und tragen anteilig deren Kosten. Diese Corporation muss mehrheitlich in philippinischer Hand bleiben. Daher kommt die 40%-Grenze.
Neubau vom Bauträger (Pre-Selling): Oft günstiger und mit Ratenzahlung während der Bauzeit. Sie unterschreiben zunächst nur einen Contract to Sell, das CCT erhalten Sie erst nach Fertigstellung. Achten Sie darauf, dass der Bauträger eine gültige License to Sell der Wohnungsbaubehörde DHSUD hat. Welche Risiken ein Kauf vom Plan birgt, erklärt unser Ratgeber Haus oder Grundstück vom Bauträger vorab kaufen.
Bestandswohnung (Resale): Sie sehen, was Sie kaufen, und das CCT existiert bereits. Mit dem Deed of Absolute Sale geht das Eigentum direkt auf Sie über. Hier ist die Prüfung von Titel, Steuern und offenen Gebühren besonders wichtig (siehe Checkliste).
| Posten | Höhe | Üblicherweise zahlt |
|---|---|---|
| Capital Gains Tax | 6 % des Kaufpreises oder des Schätzwerts (der höhere Wert) | Verkäufer |
| Documentary Stamp Tax | 1,5 % des Kaufpreises | Käufer |
| Transfer Tax | 0,5 % (außerhalb Metro Manila) | Käufer |
| Registrierungsgebühr Registry of Deeds | gestaffelt nach Kaufpreis | Käufer |
| Notar und Anwalt | nach Vereinbarung | Käufer |
Wer welche Steuer zahlt, ist Verhandlungssache und sollte im Kaufvertrag ausdrücklich stehen. Beim Kauf vom Bauträger kann der Preis bereits Mehrwertsteuer (12 %) enthalten. Fragen Sie nach einer vollständigen Kostenaufstellung.
Kann ich als Ausländer ein Condo ohne Visum kaufen?
Ja. Für den Kauf ist kein bestimmtes Visum nötig, ein Touristenvisum reicht. Für Bankfinanzierungen gelten allerdings strengere Voraussetzungen.
Was passiert, wenn die 40%-Grenze erreicht ist?
Dann kann in diesem Projekt keine weitere Einheit an Ausländer verkauft werden. Ein solcher Verkauf wäre nichtig. Weichen Sie auf ein anderes Projekt aus.
Kann ich mein Condo an meine Kinder vererben?
Ja. Die Einheit geht wie jedes andere Vermögen an die Erben über. Ein Testament nach philippinischem Recht erleichtert die Abwicklung.
Wie lange dauert ein Condo-Kauf?
Bei einer Bestandswohnung mit sauberem Titel meist einige Wochen bis wenige Monate, abhängig von Steuerbehörde und Registry of Deeds.
Genessa Nacional ist Ihre persönliche Ansprechpartnerin – Real Estate Consultant im Netzwerk von Filipino Homes, einem der größten Immobiliennetzwerke der Philippinen. Ihr Schwerpunkt liegt auf Negros Oriental, Dumaguete, Valencia, Bacong und Siquijor, Objekte vermittelt sie aber landesweit. Im Hintergrund begleiten mehrere philippinische Anwälte die Prüfung von Landtiteln und Verträgen. Für deutschsprachige Käufer steht zusätzlich ein deutscher Ansprechpartner in Dumaguete zur Verfügung – Sie sind während des gesamten Prozesses nie allein.
Aktuelle Eigentumswohnungen finden Sie in unserer Kategorie Condo.
Weitere Hintergründe: Was dürfen Ausländer auf den Philippinen kaufen? und Landtitel auf den Philippinen.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Lassen Sie Vertrag und Titel vor dem Kauf von einem philippinischen Anwalt prüfen.
Quellen:
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