Darf ich als Ausländer meine Immobilie auf den Philippinen über Airbnb vermieten?

Das Haus steht ein paar Monate im Jahr leer, während Sie in Deutschland sind – warum es nicht in der Zeit an Urlauber vermieten? Diese Frage hören wir oft. Und ehrlich gesagt ist sie berechtigt: Airbnb macht es einfach, Gäste zu finden, und Dumaguete, Dauin oder Siquijor sind bei Reisenden beliebt.

Die kurze Antwort: Ja, das kann funktionieren. Aber nicht automatisch. Ob Sie vermieten dürfen, hängt davon ab, wie Ihnen die Immobilie gehört, was das Gebäude erlaubt, welche Genehmigungen Sie haben – und ob Sie an die Steuer gedacht haben. Ein Inserat bei Airbnb ist schnell online. Erlaubt ist es damit noch lange nicht.

Peter, unser deutscher Ansprechpartner, war selbst vier Jahre lang Airbnb-Gastgeber in Deutschland. Die Grundidee ist überall gleich – die Regeln auf den Philippinen sind es nicht.

1. Was gehört Ihnen eigentlich?

Bevor es um Gäste geht, muss eine Frage geklärt sein: Was besitzen Sie – und was nicht?

Als Ausländer können Sie auf den Philippinen kein normales Grundstück kaufen. Bei Eigentumswohnungen sieht es anders aus: Ein Condo dürfen Sie besitzen, solange höchstens 40 Prozent des gesamten Gebäudes in ausländischer Hand sind.

Wer ein Haus auf einem Grundstück hat, nutzt meist eine Pacht oder eine andere Konstruktion. Das ist legitim, aber eben kein Eigentum am Land. Und genau hier liegt der Punkt, den viele übersehen: Dass Sie eine Immobilie besitzen oder nutzen dürfen, heißt noch nicht, dass Sie sie an Feriengäste vermieten dürfen.

2. Condo: Erst die Hausordnung lesen

Bei Eigentumswohnungen ist das der häufigste Stolperstein. Viele Gebäude wollen keine ständig wechselnden Gäste im Haus – verständlich, wenn man selbst dort wohnt.

Die Regeln stehen in den By-Laws und House Rules der Condominium Corporation. Manche verlangen eine Mindestmietdauer, andere eine Anmeldung jedes Gastes beim Empfang, wieder andere verbieten Kurzzeitvermietung ganz.

Unser Rat: Lesen Sie diese Unterlagen vor dem Kauf – nicht danach. Und lassen Sie sich schriftlich bestätigen, ob Airbnb erlaubt ist. Eine Wohnung kann sich wunderbar für Langzeitmieter eignen und trotzdem für Feriengäste tabu sein.

3. Welche Genehmigungen brauchen Sie?

Wer regelmäßig an Gäste vermietet, betreibt im Grunde eine kleine Unterkunft. Entsprechend können Genehmigungen nötig sein. Airbnb selbst nennt für die Philippinen unter anderem:

• eine Geschäftsregistrierung beim Department of Trade and Industry (DTI) oder bei der SEC,
• je nach Ort einen Mayor's Permit (Gewerbegenehmigung der Stadt), eine Barangay Clearance und weitere Bescheinigungen, etwa zum Brandschutz,
• unter Umständen eine Registrierung beim Department of Tourism (DOT), das auch Homestays und ähnliche Unterkünfte erfasst. Das geht über das Online-Portal des DOT.

Was genau für Ihre Unterkunft gilt, entscheidet die jeweilige Stadt oder Gemeinde. In Dumaguete kann das anders aussehen als in Dauin, Bacong oder Sibulan. Fragen Sie deshalb direkt bei der zuständigen Verwaltung nach, bevor die ersten Gäste kommen.

4. Und die Steuer?

Ja, die gibt es auch hier. Einnahmen aus Airbnb gelten auf den Philippinen als steuerpflichtiges Einkommen. Je nach Situation können Einkommensteuer, Umsatzsteuer (VAT) oder die sogenannte Percentage Tax anfallen – plus lokale Abgaben.

Die Fristen sind nicht ohne: Einkommensteuer wird quartalsweise und jährlich erklärt, VAT bzw. Percentage Tax sogar monatlich. Airbnb bietet dazu einen kostenlosen Steuerleitfaden für die Philippinen an.

Zuständig ist das Bureau of Internal Revenue (BIR). Ein philippinischer Steuerberater kostet nicht die Welt und erspart Ihnen viel Ärger. Und denken Sie daran, dass auch Ihr Heimatland bei Einnahmen aus dem Ausland ein Wörtchen mitreden kann.

5. Gepachtetes Haus: Was steht im Vertrag?

Haben Sie ein Haus oder Grundstück gepachtet, ist Ihr Pachtvertrag entscheidend. Steht dort nichts von Untervermietung oder Feriengästen, brauchen Sie die Zustimmung des Eigentümers – am besten schriftlich.

Zur Einordnung: Private Pachtverträge zwischen Ausländern und philippinischen Grundbesitzern sind seit 1974 auf 25 Jahre begrenzt, verlängerbar um weitere 25 Jahre (Presidential Decree No. 471).

Vielleicht haben Sie auch von den neuen 99-Jahre-Pachtverträgen gelesen. Die gibt es seit September 2025 tatsächlich (Republic Act No. 12252) – aber nur für ausländische Investoren mit registrierten Projekten. Für ein Tourismusprojekt verlangt das Gesetz zum Beispiel eine Mindestinvestition von 5 Millionen US-Dollar. Für das private Ferienhaus ist das also nicht gedacht.

6. Rechnet sich das überhaupt?

Dumaguete und die Umgebung haben Potenzial – Taucher in Dauin, Rucksackreisende auf dem Weg nach Siquijor, Familien, die Verwandte besuchen. Aber eine Nacht bei Airbnb ist nicht gleich Gewinn.

Rechnen Sie ehrlich: Leerstand in der Nebensaison, Reinigung, Wäsche, Reparaturen, Strom, Wasser, Internet, Airbnb-Gebühren, Steuern. Und vor allem: Wer kümmert sich um die Gäste, wenn Sie in Deutschland sind? Wer übergibt die Schlüssel, wer ruft den Klempner, wenn um elf Uhr nachts das Wasser nicht läuft?

Kaufen Sie eine Immobilie deshalb nie nur wegen einer erhofften Airbnb-Rendite. Erst wenn Eigentum, Erlaubnis, Hausordnung und Kosten geklärt sind, lässt sich realistisch rechnen.

[[TEAM-BOX]]

Fazit: Erst klären, dann vermieten

Als Ausländer können Sie Ihre Immobilie auf den Philippinen unter bestimmten Voraussetzungen an Feriengäste vermieten. Ob das in Ihrem Fall erlaubt ist, hängt von vier Dingen ab: Eigentum oder Pacht, Regeln des Gebäudes, örtliche Genehmigungen und Steuern.

Klären Sie diese Punkte vor dem Kauf – nicht erst, wenn die ersten Buchungen reinkommen. Wir schauen uns deshalb bei jedem Objekt nicht nur das Haus an, sondern auch, ob es zu Ihren Plänen passt. Und wenn Sie vermieten möchten, aber nicht vor Ort sind: Wir unterstützen Gastgeber auch als Co-Host – sprechen Sie uns einfach an.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung auf den Philippinen.

Quellenangaben

• Board of Investments – Doing Business in the Philippines 2025 – Eigentum von Ausländern an Land und Condos.
• Airbnb – Verantwortungsvolles Hosten auf den Philippinen – Genehmigungen, DOT-Registrierung, Steuerfristen.
• Airbnb – Tax Guide Philippines – Steuerleitfaden für Gastgeber.
• Department of Tourism – Accreditation Portal – Registrierung von Unterkünften.
• Presidential Decree No. 471 – Höchstdauer privater Pachtverträge mit Ausländern (25 + 25 Jahre).
• Republic Act No. 12252 – Supreme Court E-Library – Gesetzestext zu den 99-Jahre-Pachtverträgen für Investoren.
• Philstar, September 2025 – Bericht zur Unterzeichnung von RA 12252.