Grundstück, Haus, Condo, Pacht – der Überblick ohne Juristendeutsch
Haus, Wohnung, Grundstück am Meer – wer auf den Philippinen eine Immobilie sucht, stößt schnell auf die eine Frage, die alles andere entscheidet: Was darf ich als Ausländer überhaupt kaufen?
Die Antwort ist klarer, als viele denken. Es gibt ein paar feste Regeln – und wer sie kennt, spart sich teure Fehler. Hier der Überblick, ohne Juristendeutsch.
Das ist die wichtigste Regel. Land dürfen auf den Philippinen nur Filipinos und philippinische Firmen besitzen, an denen Filipinos mindestens 60 Prozent halten. So steht es in der Verfassung (Artikel XII, Abschnitt 7).
Das gilt für das Baugrundstück in Valencia genauso wie für das Beach Lot in Dauin – egal wie günstig es angeboten wird.
Manchmal hört man: „Kein Problem, das Land läuft einfach auf den Namen meiner Cousine.“ Solche Strohmann-Konstruktionen sind genau das, was das Gesetz verhindern will. Im Streitfall stehen Sie ohne Rechte da. Zahlen Sie für ein Grundstück keinen Peso, bevor ein unabhängiger philippinischer Anwalt die Konstruktion geprüft hat.
Ein Gebäude kann Ihnen gehören, auch wenn das Grundstück jemand anderem gehört. In der Praxis wird das Land meist gepachtet, und Sie besitzen das Haus darauf.
Das funktioniert, wenn es sauber geregelt ist. Stellen Sie vorher diese Fragen:
Ein günstiger Hauspreis sagt nichts darüber aus, wie sicher Ihre Rechte sind. Mehr dazu auf unserer Seite Haus kaufen auf den Philippinen.
Das ist der einfachste Weg zum eigenen Besitz. Ein Condo dürfen Sie direkt kaufen und als Eigentümer eingetragen werden – solange höchstens 40 Prozent des gesamten Gebäudes in ausländischer Hand sind. Das regelt der Condominium Act (Republic Act No. 4726).
Fragen Sie vor dem Kauf nach:
Alle Details auf unserer Seite Condo kaufen auf den Philippinen.
Wer ein Grundstück nicht kaufen darf, kann es pachten. Für private Pachtverträge zwischen Ausländern und philippinischen Eigentümern gilt seit 1974: höchstens 25 Jahre, verlängerbar um weitere 25 Jahre (Presidential Decree No. 471).
Vielleicht haben Sie von den neuen 99-Jahre-Pachten gelesen. Die gibt es seit September 2025 wirklich (Republic Act No. 12252) – allerdings nur für ausländische Investoren mit genehmigten und registrierten Projekten, etwa im Tourismus oder in der Industrie. Für das private Wohnhaus gelten sie nicht.
Und ganz wichtig: Eine Pacht ist kein Eigentum, auch wenn sie lange läuft. Lassen Sie den Vertrag beim Registry of Deeds eintragen, damit er auch gegenüber Dritten gilt.
Viele wollen ihre Immobilie vermieten, wenn sie nicht vor Ort sind. Ob das erlaubt ist, hängt von mehreren Dingen ab: Eigentum oder Pacht, Hausordnung, Genehmigungen der Gemeinde und Steuern.
Gerade bei Condos gilt: Eine Wohnung, die sich gut an Langzeitmieter vermieten lässt, ist noch lange nicht für Airbnb freigegeben. Klären Sie das vor dem Kauf.
Zum Kaufpreis kommen Steuern und Gebühren – je nach Geschäft zum Beispiel Transfer Tax, Documentary Stamp Tax und Registrierungsgebühren. Danach laufen weitere Kosten:
Ein philippinischer Steuerberater kann Ihnen vorher sagen, womit Sie in Ihrem Fall rechnen müssen.
Egal ob Haus, Condo oder Pacht: Holen Sie sich eine aktuelle beglaubigte Kopie des Titels (Certified True Copy) beim Registry of Deeds. Prüfen Sie, ob der Verkäufer wirklich als Eigentümer eingetragen ist, ob Hypotheken oder andere Lasten bestehen und ob die Grenzen stimmen. Eine Tax Declaration allein beweist kein Eigentum.
Wie das genau geht, erklären wir auf unserer Seite Landtitel auf den Philippinen verstehen.
Genessa Nacional ist Ihre persönliche Ansprechpartnerin – Real Estate Consultant im Netzwerk von Filipino Homes, einem der größten Immobiliennetzwerke der Philippinen. Ihr Schwerpunkt liegt auf Negros Oriental, Dumaguete, Valencia, Bacong und Siquijor, Objekte vermittelt sie aber landesweit. Im Hintergrund begleiten mehrere philippinische Anwälte die Prüfung von Landtiteln und Verträgen. Für deutschsprachige Käufer steht zusätzlich ein deutscher Ansprechpartner in Dumaguete zur Verfügung – Sie sind während des gesamten Prozesses nie allein.
Kurz gesagt: Grundstück nein, Haus ja (ohne das Land), Condo ja, Pacht ja – mit Grenzen. Wer diese Unterschiede kennt, keine Strohmann-Lösungen eingeht und vor dem Kauf alles prüfen lässt, kann auf den Philippinen gut und sicher investieren.
Wir helfen Ihnen gern, die Immobilie zu finden, die zu Ihren Plänen passt – ob zum Selbstwohnen, als Ferienhaus oder als Kapitalanlage.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung auf den Philippinen. Prüfen Sie vor jedem Kauf die aktuelle Rechtslage.
Genessa Nacional findet für Sie das passende Objekt – auch solche, die noch nicht online stehen. Video-Besichtigung für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz.