Ein Grundstück auf den Philippinen kann ein guter Kauf sein. Aber bevor Sie auch nur einen Peso anzahlen, sollten Sie eines sicher wissen: Gehört das Land wirklich der Person, die es Ihnen verkauft?
Klingt selbstverständlich. Ist es hier aber nicht immer. Gefälschte Titel, Erben, die sich nicht einig sind, oder ein „Cousin“, der im Namen der Familie verkauft – all das kommt vor. Mit ein paar Schritten schützen Sie sich gut davor.
Am wichtigsten ist eine aktuelle Certified True Copy (CTC) des Titels. Die bekommen Sie beim zuständigen Registry of Deeds, das zur Land Registration Authority (LRA) gehört.
Je nach Objekt ist das ein OCT (Original Certificate of Title), ein TCT (Transfer Certificate of Title) oder bei Wohnungen ein CCT (Condominium Certificate of Title).
Unser Rat aus Erfahrung: Verlassen Sie sich nie auf die Fotokopie, die Ihnen der Verkäufer in die Hand drückt. Holen Sie die beglaubigte Kopie selbst – oder lassen Sie sie von jemandem holen, dem Sie vertrauen.
Sie müssen dafür nicht zwingend zum Amt fahren. Über das offizielle Portal eSerbisyo der LRA können Sie ein Konto anlegen und die CTC online beantragen. Sie brauchen dafür in der Regel das zuständige Registry of Deeds, die Art des Titels und die Titelnummer.
Bezahlt wird je nach Option online, zugestellt wird innerhalb der Philippinen. Und: Nutzen Sie wirklich nur das offizielle Portal – es gibt Nachahmer.
Wer lieber persönlich hingeht: Über den Anywhere-to-Anywhere-Service (A2A) der LRA bekommen Sie eine CTC auch bei einem anderen Registry of Deeds als dem, wo das Grundstück eingetragen ist.
Vergleichen Sie den Namen im Titel mit einem gültigen amtlichen Ausweis des Verkäufers. Er muss exakt übereinstimmen.
Steht jemand anderes im Titel, heißt es: genau hinschauen. Oft ist es ein Erbe oder jemand mit einer Vollmacht, der Special Power of Attorney (SPA). Lassen Sie sich die Nachweise zeigen und prüfen Sie sie unabhängig. Und sind mehrere Eigentümer eingetragen, müssen alle dem Verkauf zustimmen – nicht nur der, mit dem Sie gerade am Tisch sitzen.
Auf einem Grundstück kann eine Hypothek liegen, ein Pfandrecht, ein eingetragener Anspruch oder sogar ein Gerichtsbeschluss. Das alles steht in den Vermerken auf dem Titel – lesen Sie diese Einträge vollständig.
Gibt es eine Belastung, muss vor dem Kauf schriftlich geklärt sein, wie und wann sie gelöscht wird. Ein „Keine Sorge, ist alles bezahlt“ reicht nicht.
Ein echter Titel heißt noch nicht, dass das Stück Land, auf dem Sie gerade stehen, auch das ist, was im Titel steht.
Vergleichen Sie Lot-Nummer, Fläche, technische Beschreibung und Lage mit den Vermessungsunterlagen. Bei Zweifeln lohnt sich eine Relocation Survey durch einen zugelassenen Geodetic Engineer – der steckt die Grenzen vor Ort neu ab.
Schauen Sie sich das Grundstück persönlich an: Gibt es Streit mit Nachbarn? Wohnt oder pflanzt dort schon jemand? Gibt es eine Zufahrt?
Eine aktuelle Tax Declaration und Quittungen über bezahlte Grundsteuer sind nützlich. Aber Vorsicht: Eine Tax Declaration allein beweist kein Eigentum.
Bevor größeres Geld fließt, sollte ein unabhängiger Anwalt mit Erfahrung im philippinischen Immobilienrecht drüberschauen: Titel, Verkaufsberechtigung, Belastungen und Kaufvertrag. Das kostet etwas – ist aber nichts gegen das, was ein Fehler kosten kann.
Genessa Nacional ist Ihre persönliche Ansprechpartnerin – Real Estate Consultant im Netzwerk von Filipino Homes, einem der größten Immobiliennetzwerke der Philippinen. Ihr Schwerpunkt liegt auf Negros Oriental, Dumaguete, Valencia, Bacong und Siquijor, Objekte vermittelt sie aber landesweit. Im Hintergrund begleiten mehrere philippinische Anwälte die Prüfung von Landtiteln und Verträgen. Für deutschsprachige Käufer steht zusätzlich ein deutscher Ansprechpartner in Dumaguete zur Verfügung – Sie sind während des gesamten Prozesses nie allein.
Titel selbst besorgen, Eigentümer prüfen, Lasten ausschließen, Grenzen kontrollieren, Anwalt drüberschauen lassen. Eine hundertprozentige Garantie gibt es nicht – aber wer diese Schritte geht, kauft mit gutem Gewissen statt mit Bauchschmerzen.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Klären Sie die konkreten Anforderungen bitte mit den zuständigen Behörden und einem qualifizierten Anwalt.
Genessa Nacional findet für Sie das passende Objekt – auch solche, die noch nicht online stehen. Video-Besichtigung für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz.